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城镇廉租住房政策两类配租方式的经济学分析
2011-10-14 17:27:18   点击:

  廉租住房政策是我国住房保障体系的核心内容之一,早在1999年国家就试想以廉租住房解决城镇低收入阶层的住房问题,2004年起施行的《城镇最低收入家庭廉租住房管理办法》规定将城市低收入者全面纳入廉租住房保障体系,标志着廉租住房政策的全面启动。在我国现阶段,改进和完善廉租住房保障政策,使其实现效益和效率双赢,真正成为向中低收入者、最低收入者、无房户、住房困难户等提供解决住房需求的途径已成为一个亟待解决的问题。

     根据《城镇最低收入家庭廉租住房管理办法》第五条规定,城镇最低收入家庭廉租住房保障方式应当以发放租赁住房补贴为主,实物配租、租金核减为辅。由于租金核减在实际操作中所占比例较小且不是主要的配租方式,本文主要以实物配租和租金配租为研究对象。

     一、租金配租方式的消费者效用分析

     根据消费者效用理论,假设在一个自由市场上,只有房屋和其他产品两类商品,一个理性消费者可以通过对它们进行适当的消费从而达到最大化自己的效用。此消费者的所有可支配收入Y都被花在了同一时期的这两类商品上:价格为P1的房屋租金和价格为P2的其他产品,这两种商品的消费组合轨迹是预算约束线AB,则有: ,式中的X1和X2分别为房屋和其他产品的消费量。追求效用最大化的消费者会选择切点D(如图1所示),在此点上房屋的消费量为F,而其他产品的消费量为H。

     从理论层面看,如图1所示,租金配租方式增加了家庭总收入,但增加的部分仅能用于改善住房条件,由此家庭的消费偏好发生改变,原本的预算约束线由AB变为AC,无差异曲线斜率变小,由 变为 ,得以与新的预算约束线AC相切。实行租金专用款补贴后,住房面积达到了廉租住房政策需要保障的最低限度G,而同时其他产品的消费量保持在H。租金配租的效果在于住房消费量能够达到政府的资助期望,明显改善最低收入家庭的住房难问题。

     然而,在现实生活中,由于我国房屋租赁市场发展不成熟,低档、低租金房源短缺,市场交易信息不对称,保障对象寻找房源较困难,接受租金配租的家庭面临着拿了一定数额的补贴却租不到合适住房的尴尬境地。这些低收入家庭在市场上找不到刚好满足政策标准面积为G的出租房,被迫消费了面积更大的住房 (如图1下图所示),除去政府补贴的租金还要多付出一部分的收入用于房租消费,这就相应地减少了其他产品的消费量,使其消费量减少到了 ,租金配租在实际运用中使这些家庭改善了个人住房条件的同时却降低了其生活质量。若房屋消费面积增大到 ,用于其他产品的消费支出就会下降到生存线S,这时如果再增加租房支出,低收入家庭就无法维持日常生活的最低标准,从而造成其选择主动退出政策,故租金配租的保障作用有限。

     一般来说,只有在市场低标准住房存量达到一定量以后,政府才能实行以租金补贴为主的政策,引导贫困家庭到市场上自主租房。

      二、实物配租方式的消费者效用分析

     依据消费者效用理论的假设,理论上的实物配租如图2上图所示,其消费者效用与租金配租结果相同,它可以在短期内迅速解决低收入家庭的住房困难,使他们的居住条件达到政府期望的标准,补贴效果非常明显。

     从操作层面看,如图2所示,实物配租方式可以在满足最低住房标准的同时不影响其他产品的消费量。在现实生活中,这意味着收入越低的家庭,得到的补贴越多,甚至是在接受实物配租后家庭用于房租消费的支出相比原来大幅减少,这部分减少的支出被用于其他产品的消费,使其消费量增加到 ,因此实物配租在改善个人住房条件的同时也有可能提高其他产品的消费能力。

     此时,若社会上收入水平略高的家庭预算约束线为JC,其追求家庭效用最大化后会选择切点K,即在保证住房面积为G的情况下,可用于其他产品的消费支出为M。如果低收入家庭在享受了实物配租后的其他产品消费支出大于M,那么廉租住房政策的实施就导致了分配不公,享受廉租住房实物配租的家庭生活质量反而优于还未被政策覆盖的“夹心层”家庭,事实上,这一批庞大的隐性贫困家庭正是政策扩大受益面后亟待覆盖的人群。

     一般来说,只有在市场上低租金的房源短缺,廉租住房对象收入水平难以维持基本生活需要且无明显增长潜力时,政府为尽快提高全民生活水平,才出面供给实物配租以满足贫困家庭的需要。

      三、结论与政策建议

      (一)基本结论

     基于消费者实际效用的维度对两类配租方式的分析可以看出,在市场廉租住房数量供给有限的情况下,申请实物配租的低保家庭将获益更多,而租金配租的家庭却有可能因为强制性增加了租房支出使得整个家庭的效用水平下降,而主动放弃享受廉租住房所谓的优惠政策。

     此外,一般在低档存量房严重短缺、房价收入比和租赁价格指数极高时期,政府直接筹资建房的方式有利于刺激住宅的供给,加快廉租住房建设;而当住房供求关系比较缓和时期,租金补贴的方式则更具有选择性,更有利于减少保障资金支出,有利于市场本身作用的发挥。反之,如果在廉租住房短缺时期简单地实行租金配租,则会由于租赁价格较高、补贴数额不能达到标准等原因,难以很好地达到廉租住房政策的目标。当然,如果住房供求矛盾较小,房价收入比较稳定,政府继续实行实物配租,增加市场上的廉租房源,则不利于市场作用的发展,甚至干扰市场机制的正常运行。

      (二)政策建议

     实物配租要比租金配租的见效慢且保障覆盖面较窄,无法在短时间内增加廉租住房政策的受益群体,但它却是目前短期内最为符合我国城镇廉租住房现状的配租方式,我国的住房市场上低档房源存量不够,且租赁市场尚不完善和发达,通过发放租金补贴来增强城镇低收入住房困难家庭承租住房的能力看似可行,但在实际操作中却要面临廉租住房紧缺的情况,货币补贴无法根本性解决低收入家庭的租房问题,只有通过政府新建和收购等方式来增加廉租住房的房源,才能彻底解决这一困境。此外,若以动态的角度去考察今后若干年的长远规划,随着时间的向后发展,政府收购建造的廉租住房可以不断地重复使用,同时可以起到降低、稳定租赁市场上房租价格的作用,可谓一举两得。

     只有在房屋市场上的低价存量房达到供给充足,租赁市场发展成熟,且租金补贴标准设置更为合理之后,廉租住房政策才能逐步转变为以租金配租为主、实物配租为辅的配租模式,从而使租金配租充分发挥其优势,较好地把住房保障机制融于市场机制之中,最大限度地减少对市场资源配置的影响,为低收入家庭提供更多消费和房源的选择。这时,政府的主要作用就是提高城镇贫困群体的进入和退出机制的效率,充分发挥保障资金的作用,使廉租住房政策做到全面、公平,真正保障到社会上的低收入弱势群体。(作者:华东师范大学公共管理学院  聂怡婷)


 

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